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  • 产业聚焦丨2019年楼市:高位运行稳定可期

  • 发布时间:2019-01-12 09:14
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  •   在刚刚过去的2018年,全国各地的房地产市场调控政策频出,房地产行业普遍资金压力增大,市场观望情绪渐浓。作为一项关系到国计民生的基础行业,上个月召开的中央经济工作会议再次强调“房住不炒”,这让市场看到了稳市场的预期。那么2019年,房地产市场究竟将有何表现,走势如何?行业还面临哪些重要问题,都有哪些解决方法?今日中国经济时报推出一组对于2019年楼市走势的前瞻分析文章,期待能给予读者有益的借鉴。

      判断房地产市场行不行,表面上要看需求,市场行情决定于供求关系。从长期来看,要看有没有产业支撑,房地产能否持续发展光靠自身显然不行,必须有实体经济作为支撑。搞好供给侧结构性改革是优化经济结构,推动经济提质增效,最终拉动房地产发展的主要抓手。

      当前,我国部分城市仍然有房价上涨的较大压力,其中主要是一二线城市,以及部分三四线等经济结构合理、发展势头强劲且环境较好的城市。除了这些城市外,多数城市房地产已经逐渐趋于平衡,甚至有的城市已经出现供大于求。总体来看,2019年在实体经济不出现较大滑坡的情况下,楼市仍将高位运行,维持相对基本稳定,整体发展前景仍然可期。

      如何看待中国楼市的发展前景?首先必须读懂中国经济。经济的核心无非是产品和服务,只有产品和服务增加,并且被需求方所接受,经济才会增长。由于我国跟产品和服务有关的产能出现了结构性过剩,有些属于低效乃至无效的产出。这种情况下,即使印再多钞票,也无济于事。这就是为什么要重视供给侧结构性改革的原因。过去“三去一降一补”取得了明显成效,一些低端过剩产能逐步退出,促进经济转向高质量发展。但去杠杆有些操之过急,融资成本始终居高不下,好在我们开始发力“一降一补”,即降成本,补短板,非常精准。

      放眼全球来看,投资对中国经济增长的拉动贡献非常之高,以前更是如此,现在消费开始慢慢顶上来。中国投了大量的项目,包括铁路、公路、机场、房地产项目等等,中国用四十年时间走过了发达国家两三百年的发展历程,投资功不可没。今天整个中国仍像一片繁忙的大工地,一派热火朝天的景象。如果重视环保,这是好事,投资项目多,就业机会就多,收入也会跟着增长。同时,因为中国单位面积投资强度大,基础配套设施不断完善,环境不断变好,所以土地价值不断升值,这也是房价上涨的主要内在因素之一。

      根据国家统计局的数据显示,改革开放40年来,我国固定资产投资保持快速增长。1981-2017年,全社会投资累计完成490万亿元,年均增长20.2%。以北京为例,改革开放40年来,全市仅基础设施投资就达到2.5万亿元,年均增长18.4%。这些天量投资都是要收回来的,由于土地价值在不断升值,地价房价合理上涨也是正常的。问题是不能涨得过猛,前些年就是因为地价房价上涨过猛,所以导致房地产存在一定泡沫。从长期来说,我们还会不断地投资,地价房价还会上涨,未来房地产发展空间还很大,但短期内必须严格控制房价上涨,挤出泡沫。

      另据国家统计局发布的数据显示,刚过去不久的2018年11月份,我国房地产开发景气指数为101.92,比10月份回落0.03点。尽管有所下滑,但景气指数还是在100基准线以上,说明景气度尚可。与此同时,房地产开发投资、商品房销售面积与销售额均保持增长,不过,有些指标有所下滑。业界预计,2018年全国房产销售额或突破14万亿元,刷新历史纪录。

      来自恒大研究院的研究报告也显示,未来房地产市场空间仍然巨大。持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新。三大需求支撑中期市场空间:预计自住需求在2018年达到峰值14.5亿平方米后回落;2019、2020年分别为14亿、13.4亿平方米;2021-2030年年均11.9亿平方米。其中城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的需求,占总需求的42.9%、52.7%和4.4%。如果同时考虑政策刺激因素,2019年楼市仍有望稳定发展,保持惯性高位运行。

      这些年房价之所以上涨较快,除了经济发展,投资拉动外,主要还要归功于快速城市化,得益于人口的自由流动。倘若没有人口的自由流动,中国的城市化不可能完成,也不可能取得今天的经济成就。改革红利、人口红利、土地红利这些因素都推动了房地产快速发展。

      但现在人口红利、土地红利在逐步消失,老龄化加重了社会负担,希望不断通过全面深化改革释放政策红利,进一步推动经济持续健康发展。其中,经济运行成本过高的问题、户籍制度的问题、民生短板的问题等都是亟待改革加力的领域。

      眼下收入高的群体在城市基本都有房了,但全国还有2亿多流动人口,其中大部分是农民工,没有在城市买房的主要是这部分人。他们是具有农村、城市双重身份的居民,在中小城市虽然没有户籍门槛,但就业收入都是个问题,所以很多涌入了大城市,这些家庭实际属于“两不靠”家庭:一是农村靠不住,要靠到城里打工;二是城里靠不住,想要定居很难。破解流动人口的问题,是实现高质量发展绕不过去的一道坎。

      跳出房地产来看房地产,如今这一市场总体情况虽说还是好的,但是和宏观经济一样,一些趋势性的苗头值得关注。如果政策不进行调整,刚开始出现的一些下滑势头可能加大。特别是在当前部分主要经济指标和多个行业领域存在下滑苗头的情况下,房地产很难继续保持高速增长。因此,有必要果断采取多种措施,综合施策,使投资、消费和出口三驾马车形成合力,从而拉动经济稳定持续增长。

      显然,进入2019年,我们不能再用4万亿那样的经济刺激方式,金融政策也不允许再搞大水漫灌,但是刺激还是需要的,同时也要防止房价在政策刺激下再次大幅上涨,否则风险就更大了。特别是热点城市,要坚决贯彻落实中央“房住不炒”的精神,一定要管控好房价,可以采取“控价保量”的策略,通过政策微调,加大住房保障力度,支持合理自住购房和改善型需求,放大房地产成交量,起到遏制经济下滑的作用。

      我们已经看到,为了进一步支持实体经济发展,优化流动性结构,降低融资成本,央行已经采取定向降息、下调金融机构存款准备金率等措施,央行净释放长期资金约8000亿元,预计未来还可能连续降准或非对称降息,将利好楼市。随着未来一系列改革措施出台和政策调整,经济发展新动能不断增强,2019年楼市整体发展前景仍然可期。

      根据国家统计局的分析,2019年中国经济有条件保持平稳健康运行。对此,大多数人是深信不疑的,不过也有不少人表示担忧,尤其是对于2019年房地产市场走势,甚至部分业界人士也不太看好。究其原因,大家也都很清楚,主要源于经济下行的压力。

      回顾过去我们也不难发现:一方面房地产开发成绩有目共睹,但是另一方面,房地产业发展过程中出现的问题也不容忽视,尤其是不断攀升的房价给经济社会发展带来的隐忧,始终扰动着大众敏感的神经。从媒体公开的报道来看,仅近20年,全国商品房平均价格上涨接近3倍,而京、沪两地房价上涨均近6倍,深圳更是上涨近7倍。事实上,以上数据还是相对保守的,只是平均数,热点城市热点区域实际涨幅可能更大。

      正是因此,调控始终伴随着我国房地产业的发展。特别是党的十九大以来,“房住不炒”的定位以及相关税收制度改革的推进,引领房地产行业健康、平稳发展的长效机制的轮廓逐渐清晰。随着近期房地产市场形势的变化,虽然房地产调控本身面临一定的调整,但是坚持“房住不炒”的原则没有动摇。

      实事求是地说,中国经济的确存在一些隐忧,这些隐忧都与房地产有关——近期忧虑是经济下行压力加大;中期忧虑是风险泡沫防控;远期忧虑是中等收入陷阱。这三大隐忧或者说三大问题,其实都是发展中的问题,跟过去发展太快和房价上涨过快都有密切关系,甚至某些主要风险隐患源头就在房地产领域。

      进一步分析来看,中国经济压力的加大,是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。外因是次要的,国内经济下行压力有所加大,主要还是内因。空前严厉的房地产调控和去杠杆使得楼市明显降温,大型房企开始裁员或放缓开发节奏,其他行业也受到一定影响。更加值得关注的是,地价房价的全面大幅度上涨,多年累积并传导到各行各业,推高了各类生产生活成本,而成本开支的增加则导致企业利润变薄和居民消费增长乏力。因此,我们必须对房价连年过快上涨带来的泡沫风险和房企普遍扩张过快带来的资金链问题保持高度警惕,坚决打赢风险防控攻坚战。而房地产拉大收入差距,一套房掏空一个家庭的现象也使得“隐形贫困人口”有所增多,非常不利于中国成功跨越中等收入陷阱。

      有鉴于此,我们必须对中国经济尤其是房地产存在的这些发展中的深层次问题有着清醒而深刻的认识,接下来,需要通过加快发展,以更高质量的发展来解决现实问题,同时也需要坚决遏制房价过快上涨,坚决贯彻落实“房住不炒”的中央指示精神,促进房地产行业回到健康可持续发展的轨道上来。

      当前我国房地产存在的问题,绝大多数根本原因都不在房地产行业本身,要弄清这些问题,不能单独就房地产而谈房地产。眼下中国经济增长速度放缓,从另外一个角度看,则是结构性的问题。譬如,除了少数门槛高、科技含量高或垄断性行业,这么多年房地产行业几乎可以说是一枝独秀,很多行业全靠房地产行业拉动,房地产行业景气度一旦下滑,很多行业也会受到拖累。我们的经济增长过于依赖房地产行业,产业结构不合理,与民生有关的教育、医疗、养老等行业发展相对滞后。经济增长动力有所减弱,正是这种结构性失衡所导致的。

      一方面房地产行业一业独大,吸走了社会过多资源,挤压了居民教育、医疗、养老等领域的支出。另一方面,由于居民存在教育、医疗、养老后顾之忧,不太敢花钱消费,或者在教育、医疗、养老方面花了很多钱,影响到消费和买房等支出。

      所以,在中国所有重大民生问题中,除了住房这一重大民生问题还需要通过加强住房保障解决外,还亟待补齐教育、医疗、养老三大突出短板。我们必须意识到,如果不补齐这三大短板,中国就很难实现可持续发展,房地产行业也可能就此出现拐点。而上述三大领域也应是供给侧结构性改革有待发力的领域。

      从教育角度看,我们的国民素质还有待全面提高,在农村教育、学前教育、职业教育、继续教育和技能培训,以及在均衡教育方面都还需要大量补课。

      从医疗角度来看,基层仍然是短板,乡镇一级医疗机构人才缺乏,家庭医生特别是全科医生匮乏,看病难、看病贵的问题也没有完全解决,医疗保险保障水平亟待提高,群众因病致穷、因病返贫时有发生,一些普通家庭仍无法抵抗大病突袭的情况,需要采取多管齐下的措施,切实避免和加以解决。

      从养老角度看,我们的突出短板在社区养老和农村养老,主要是这些基层设施薄弱,服务单一,人才匮乏,居家养老服务短缺。

      发展是硬道理,直面并解决问题,发展就会更加势不可挡。如果我们把以上民生短板补上,居民就会减少后顾之忧,消费意愿才会更强。此外,补齐这些短板将创造至少上千万就业岗位,能够推动相关产业加快发展,反过来也会增加居民收入。再加上如果我们严控房价地价,防止其过快上涨,这样用一二十年的时间补民生短板,就会换来未来二三十年经济和楼市的良性发展。也就是说,到本世纪中叶,新中国成立100周年时,楼市仍有望保持平稳健康发展。

      站在改革开放40年后的今天,中国已然发生了天翻地覆的变化,人民普遍过上了好日子。但是,我们也要有忧患意识,未来的发展道路可能并不是一帆风顺的,阳光与彩虹总在风雨后出现,我们要尽量避免走弯路。

      就房地产来说,我们要树立正确的观念,不能把房地产当做拉动经济发展的支柱性产业来发展,因为这样可能走弯路。正确对待房地产业的做法是可以将其视为基础性产业,其本质是民生产业,与城市供水、供电、供气等公共服务行业一样,实行价格管控,政府制定指导价,不能追求暴利。房地产一旦追求利益最大化,难免不出现泡沫。过去,我们的做法是公共事业性用地采取划拨的方式,对商品房等商业性用地则通过招拍挂出让,价高者得,结果出现很多问题,地价房价越来越高,后来采取了一些措施,情况稍好一点,推出了限价房等带有保障性质的商品房,但对普通家庭来说,价格还是有些偏高。

      诚然,如何对待房地产业还需要进一步探讨,观点分歧也很大。譬如有的人认为,政府应只管保障性住房,普通商品住宅不宜过多干预。也有人认为,商品住宅可以一分为二,把价格在中位数以上的高端商品住房市场完全放开,中位数以下的普通商品住房价格可以适当管控。在住房保障方面,有的人认为买不起房的家庭就应该去租房,不可能大家都去买房。有的观点看似很有道理,其实是有问题的。

      本质上,房地产行业和金融行业一样属于服务业,一个国家要真正强大,不能只靠服务业,关键还是要靠制造业。只要制造业全球领先、技术先进,这个国家就会在国际竞争中胜出。所以,中国要优先发展先进制造业,以高端制造立国、强国,要把先进制造业而不是房地产行业作为中国的支柱性产业。

      今天,中国户籍人口城市化率才刚刚过半。据本报记者调查了解,至少还有一半以上的家庭有购房需要,房地产业的发展潜力还十分巨大,品质和环境好的房子普遍受到青睐,只是不少中低收入家庭受到经济条件限制,暂时还买不起这样的房子。在政策制定方面,应该更多聚焦家庭和普通群体,特别是中低收入家庭,研究他们的诉求,让政策阳光惠及更多这样的家庭,实现共同富裕。

      总之,我国有13亿多人口,需求潜力巨大。但是,从高收入人群来看,现有的产品和服务已不能满足他们的需求;从低收入人群来看,主要是受到购买力限制;从中等收入人群来看,可能两种情形都有。所以应对经济下行,主要靠抓供给侧结构性改革和补齐民生短板。对房地产业来说,这两方面的工作也都非常重要。

      从长远来看,随着城市化进入中后期,需求仍将是多样化呈现,需求规模可能逐步递减。因此,我们可以采取“限量隐价”策略,控制好开发结构与规模,保持价格稳定。人民对美好生活的追求是经济发展的最大动力,相信伴随着中国经济步入高质量发展阶段,民生不断改善,房地产业还将迎来相当长的繁荣发展时期。

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